商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營仿真(BIM)設(shè)計技術(shù)運用

中國建筑北京設(shè)計院總建筑師副院董少宇先生

　　董少宇：中國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚、現(xiàn)在還處于不成熟的初級發(fā)展階段。由于開發(fā)企業(yè)的背景不同，融資能力不同，政府的管理權(quán)限和職責(zé)劃分的不同和對市場的認(rèn)知水平不同，導(dǎo)致目前對商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展問題存在比較明顯的忽視現(xiàn)象。

　　一個是習(xí)慣于以出售住宅賺取利潤的開發(fā)商基本沒有對自持物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)驗。再一個，目前商業(yè)地產(chǎn)重點問題一個是招商，一個是融資。再一個就是運營商對物業(yè)條件的要求，大多只從自我需要的角度考慮，很少能從物業(yè)整體合理性方面考慮問題，這些問題在商業(yè)綜合體開發(fā)和運營當(dāng)中非常突出。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計、建設(shè)、運營技術(shù)復(fù)雜、綜合性強、難度大。但目前中國缺少有經(jīng)驗的專業(yè)人才，也缺少跨領(lǐng)域、跨學(xué)科的復(fù)合型人才、更缺少對商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)發(fā)展的足夠和切實有效的研究。

　　政府管理職能的條塊劃分不僅是導(dǎo)致出現(xiàn)上述人才短缺的原因之一，也是造成忽視商業(yè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要原因之一。

　　在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，我們進行了一些初步的研究，提出了一些解決辦法。我們利用研究的課題，目前我們做了一些相應(yīng)的工作。采用的手段就是剛才已經(jīng)講過了，開展上述的相關(guān)研究或者改善當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的方式，需要有一定的先進技術(shù)的支持。建筑信息模型，簡稱BIM技術(shù)，可以作為一種新的可選擇的三維設(shè)計技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項目中。

　　這個工程簡單給大家介紹一下。

　　這個圖是BIM技術(shù)做了一個三維的信息模型，因為時間原因，不做更深入的匯報。在這上面，你用任何一個地方點它，就可以獲得這個地方所有的相關(guān)信息，包括設(shè)計、施工過程等任何過程的信息。相當(dāng)于我們把一個商業(yè)地產(chǎn)的項目，當(dāng)成一個人的形象的全過程，把每一位置等所有的信息都可以隨時得到。

　　我們做的北京萬達(dá)廣場在建設(shè)當(dāng)中并沒有使用這個技術(shù)，現(xiàn)在我們做一個研究，做一個模型依托開發(fā)的技術(shù)研究的模型。也就是說，將來如果要是應(yīng)用這個技術(shù)的話，在建設(shè)完成之前，在設(shè)計的時候，就可以看到每個房間具體的每個位置所有的包括機電設(shè)備的全部信息。在應(yīng)用當(dāng)中點到某個部位，那個部位相應(yīng)的設(shè)計圖紙，包括所有工程的信息都可以得到。

　　那么，在這個研究當(dāng)中，涉及到用BIM這個技術(shù)大概有這么四個方面給大家做些匯報： 一是商業(yè)業(yè)態(tài)組合設(shè)計與仿真物業(yè)招商；二是二維與三維設(shè)計互動；三是仿真施工組織與工程量核定；四是物業(yè)仿真運營與維護。

　　這個是整個所有業(yè)態(tài)組合的一個過程。在這里，通過BIM技術(shù)，可以對業(yè)態(tài)的組合和相應(yīng)的策劃進行研究，這樣的話，在項目實際策劃當(dāng)中，就可以通過一個非常仿真的實際效果來研究整個業(yè)態(tài)將來在運營和使用當(dāng)中的一些存在和需要注意的問題。

　　這個技術(shù)，一個是做三維的業(yè)態(tài)展示，同時還可以擴展前期的招商模式。

　　二維到三維的設(shè)計互動就不做更多的介紹。這個是所有門窗表的統(tǒng)計，這個是在整個施工當(dāng)中可以提供全部的材料鏈，對降低施工成本起到很多的效果。

　　這個是做了一個施工組織與管理的一個設(shè)計。這個是整個的模擬萬達(dá)廣場建設(shè)過程，三維的施工加上進度計劃，通過這個，可以把這個項目的全部，從設(shè)計、施工建設(shè)過程當(dāng)中全部的信息反映出來。

　　這個就是我們在做商業(yè)綜合體的時候遇到的一個最大問題，就是管線綜合問題。管線綜合很難找到錯誤點，通過這個，可以獲得所有錯誤的點，這樣的話，可以增加施工的速度。

　　BIM技術(shù)自身還有進一步完善和促進的必要，你可以把這個技術(shù)理解為一種流程或者是一種概念，同時它也算是一種平臺，在這個平臺上進行其他方面的研究提供了很好的技術(shù)支持。當(dāng)然，因為這種技術(shù)要改變現(xiàn)有的技術(shù)環(huán)境，需要培訓(xùn)相關(guān)的技術(shù)人員，同時要有一定的資金投入，特別要改變的就是現(xiàn)實的設(shè)計觀念。

　　我的介紹就到這里。謝謝各位！